赣州的新房真是太卷了！好多人还没住上新规住宅，现在新规2.0版本又来了！

　　现在大家常说地“新规产品”，其实就是指执行2023年9月19日市自然资源局印发《赣州市中心城区规划建筑方案设计负面清单图解（住宅部分）的楼盘。

　　而就在10月10日，赣州市自然资源局发布了关于印发《关于优化规划管控要求促进我市住宅品质提升的若干措施（试行）》的通知。

　　若干措施一共有9条，措施自印发之日起试行，有效期至2027年12月 31 日，在现有新规基础上进行了优化升级。

　　降低住宅用地开发强度，新出让住宅用地容积率原则不大于1.8。未来低密楼盘会增多，高层超高层住宅小区或将越来越少。

　　在公共空间建设方面，鼓励住宅小区结合入口、首层等区域设置交往会客、儿童游乐等公共活动空间，符合要求的部分不计入容积率且建成后无偿提供业主使用，不得分割登记，未来赣州新小区的公共配置会越来越好。

　　户型设计上，支持建筑高度27米及以下住宅设置底层（含地下室）庭院式户型，庭院面积不超过100平方米且地上部分须以绿篱分隔；住宅阳台水平投影面积之和不超过本层建筑面积20%时按1/2计入容积率（之前负面清单是15%），连续开敞率≥40%的景观性阳台不限制进深。意味着未来的房子实际使用面积将更高。

　　为更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，结合我市实际，现明确以下措施：

　　一、优化住宅用地规划指标。降低住宅用地开发强度，新出让住宅用地容积率原则不大于1.8。构建富有变化的城市天际线，对确需提高住宅项目建筑高度的，在符合机场、气象台、微波通道、安全保密、日照分析等限制的情况下，允许适当提高。在满足机动车停车需求的前提下，优化住宅项目停车配建要求（具体见附件）。

　　二、鼓励设置公共活动空间。鼓励住宅小区结合小区入口、建筑首层、入户大堂、下沉广场或地下庭院设置公共活动空间，布局交往会客、儿童游乐、老年活动、图书阅览、健身场所、泳池、社区食堂等公共服务功能。公共活动空间的建筑层高大于等于3米时，配建比例不高于计容建筑面积的8‰；建筑层高大于等于3.6米时，配建比例不高于计容建筑面积的15‰；建筑层高大于等于3.9米时，配建比例不高于计容建筑面积的20‰，且建筑面积不小于200平方米。符合上述要求的公共活动空间，其建筑面积不计入容积率，建成装修后无偿提供业主使用，不得分割登记。

　　三、鼓励探索底层（含地下室）庭院式户型产品。在满足规划条件绿地率指标（庭院中的绿地面积不计入绿地率）、不影响消防、保证公共通道宽度及小区园林品质的前提下，允许建筑高度27米及以下的住宅设置底层（含地下室）庭院式户型产品。庭院面积（含地上、地下庭院及地下室采光井）不应超过100平方米。地上庭院须采用绿篱与周边区域分隔，不得采用砖、金属、木栏杆等实体墙进行分隔。各类公共管线应避免穿越庭院，公共管线管道井不应设置在庭院内。

　　四、鼓励设置景观性阳台。住宅各类阳台（含入户花园）水平投影面积之和不大于本层住宅建筑面积（含阳台水平投影面积）或套型总建筑面积的20%，按其水平投影面积的1/2计入容积率，满足连续开敞率不低于40％的景观性阳台不限制进深。

　　五、鼓励设置与地上居住空间连通的地下室空间。住宅建筑在满足消防、安全等前提下，可设置与地上居住空间连通的地下室空间，不得设置于地下二层及以下，不得超出地上建筑轮廓线，该地下室空间不计入容积率。其配套建设的采光通风井的总宽度不应大于住宅一个长边的80%，进深不应大于2米。

　　六、支持合理化设置设备平台。允许每户住宅可设置不在建筑主体结构内且不与户内和阳台连通、不大于本层住宅建筑面积（含阳台水平投影面积）或套型总建筑面积4%，单处面积不超过3平方米的设备平台，该设备平台不计入容积率。

　　七、允许屋面层合理设置露台。住宅建筑的屋面层在满足消防、安全、本楼栋业主的使用需求等前提下，允许设置住宅露台。露台（含不上人屋面）面积不应超过标准层建筑面积（含阳台水平投影面积）的40%，不得违规搭建阳光房、亭（阁）、蓄水池和其它对房屋安全有影响的设施。

　　八、优化容积率计算规则。以下情形不纳入容积率计算：为住宅小区提供公共服务的连接建筑首层的单层有顶盖、两侧通透开敞、顶盖宽度不超过3.9米的风雨连廊（因结构需要设置柱体的，不计入建筑密度）；建筑物屋顶的公共楼梯间及电梯机房、水箱间、排烟机房，出屋面风井、烟道、水电井；按相关规范标准规定且经相关部门认可或规划条件要求的独立配建的非机动车棚，配电站房、开关站、开闭所、人防报警间、通信基站机房、垃圾收集点、公共厕所、快递柜；地下车库坡道出入口顶盖、地下室出地面公共楼梯间；出地面的风井、烟道。

　　九、优化提升建筑设计。住宅建筑设计应合理考虑住户使用需求，不搞“奇奇怪怪”的设计，落实“适用、经济、绿色、美观”建筑方针，不得设计不符合通常使用功能需求的空间，避免住户在装修时必须要通过穿墙、打洞等改造方式提高装修成本。建筑要更好体现中华美学和时代风尚，合理运用本地特色建筑符号、元素，不贪大求洋，充分考虑我市雨水天气多的气候特征设计飘檐。

　　以上措施自印发之日起试行，有效期至2027年12月31日。此前我市相关政策措施与本措施不一致的，以本措施为准。本措施施行之日前已核发工程规划许可的建设项目申请按以上措施变更工程规划许可的，不得增加住宅套数、不得减少地下公共空间建设内容，并需充分征求利害关系人意见（已预售项目须征求所有业主意见），且不影响出让合同已明确的开竣工时间要求的执行。原《赣州市中心城区规划建筑方案设计负面清单图解（住宅部分）》（赣市自然资字〔2023〕89号）同时废止。

　　建设项目应配建与其规模相应的机动车停车场（库）和非机动车停车场（库），配建的停车场（库）建成后不得擅自改变使用性质。停车位计算涉及建筑面积数据的以计容建筑面积（工业、仓储建筑除外）为基数。

　　（1）旧区条件受限的情况下，相应指标可适当调整，最低不得低于上表规定的80%。

　　（2）地面机动车停车场标准车停放面积宜采用25～30平方米，地下机动车停车库与地上机动车停车楼标准车停放建筑面积宜采用30～40平方米，机械式机动车停车库标准车停放建筑面积宜采用15～25平方米；普通自行车单个停车位建筑面积宜采用1.5～1.8平方米，电动自行车单个停车位建筑面积宜采用3.0～3.5平方米。以上面积包含通道面积。

　　（3）除以上配建指标外，居住小区还应额外配备公共停车泊位，其数量不低于按以上指标计算得到的项目停车总泊位数的5%，并宜设置在地面。

　　（4）新建居住小区配建停车位应100%建设充电设施或预留建设安装条件，大型公共建筑物配建停车场、社会公共停车场建设充电设施的车位比例不低于15%。

　　（5）新建居住小区应按不低于0.6个/户、停放面积不小于2.2米×0.8米/辆的标准配建电动自行车停放场所。

　　（6）居住小区可设置一定比例的子母停车位，子母停车位均应按标准车位尺寸设置，1组子母停车位按1.5个标准车位折算；其他类型建筑不得设置子母停车位。各建设项目的子母停车位和微型机动车停车位按车位换算系数换算后，其总量占机动车停车位总数的比例不得大于5%。

　　（7）社会公共停车场（库）设置机械式停车位的，机械式停车位按其车位数的90%折算计入机动车停车位总数。其余项目不得设置机械式停车位。

　　（8）市中心城区Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类区（具体由市自然资源局划定）居住小区地面机动车停车位数量原则上不应超过停车位总数的10%，商业项目（专业市场、批发市场除外）地面机动车停车位数量原则上不应超过停车位总数的20%；县城中心区及其它区域由各地结合实际自行规定。

　　（9）住宅配套车位与商业、公共设施等非住宅配套车位宜分区设置、分区管理。

　　（11）特殊车位配建中，若无相关规定要求的，应根据建筑性质，对其出租车、装卸货车等进行需求预测后，确定应设置的停车位数量。

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